【平均利回り4%越え！】J-REITを活用して少額からの不動産投資！

最近の投資ブームを受けて株式投資だけでなく、不動産投資にも興味を持っている方も多いと思いますが、不動産は「人生で一番高い買い物」と言われるほど高価なもの、そのため不動産投資はローンを組んで行うのが一般的ですが、そこまで大規模な話になると、なかなか投資に踏み切るのは難しいですよね。

そんな方にオススメなのが、REITを活用した不動産投資です。REITとは「不動産投資信託」と呼ばれ、投資法人が投資家から資金を集めて、不動産を購入・運用し、運用益を投資家に分配金という形で還元する仕組みのことです。

REITは株式と同様に証券口座から簡単に売買ができるため流動性が高く、少額から不動産投資ができ、さらに高配当である点が魅力と言われており、実際に現在日本のREITの平均分配金利回りは4%と高いものになっています。

今回はそんな日本のREIT(以降J-REIT)について、解説していきます！

J-REITの種類について

J-REITには投資対象の不動産によって、さまざまなジャンルが存在し、中にはホテルや物流倉庫など、個人では到底投資できないような対象にも投資が可能です。こういった投資対象の幅広さもJ-REITの魅力の一つと言えるでしょう。

それでは、J-REITの種類について紹介していきます。

オフィス型

オフィス型REITとは、都心などの人口密集地のオフィスビルなどを運用するREITのことです。景気の影響を受けやすいという特徴があり、景気が良ければオフィスの需要が高まり、空室率の低下と家賃の値上がりが期待できます。家賃が値上がりすれば、投資法人の運用益が増え、投資家への分配金が増額されるケースも少なくありません。

一方で、最近だとコロナウイルスの流行などで、経済活動が落ち込んでしまうと、オフィスの需要は低下し、空室率の増加や家賃の値下げなど、収益が大幅に減ってしまうリスクもあります。

住居型

住居型REITは、マンションなどの住宅に投資するREITのことです。

住居型の特徴は、景気に需要が左右されにくいという点です。オフィスやホテルと違い、景気が悪かろうと住む場所は必ず必要なので、住居型REITは長期的に安定的な運用が可能なタイプとも言えます。

ただし、その分家賃の値上げなどは期待できず、分配金の利回りは他のタイプに比べて低い傾向があります。

ホテル型

ホテル型REITは、その名の通り大規模なホテルに投資するREITで、星野リゾートや大江戸温泉物語など、有名ホテルに投資ができるREITもあります。

ホテル型の特徴は、オフィス以上に景気の影響を受けやすく、収益の変動が激しいという点です。

その最たるものが、コロナ禍のロックダウンです。オフィスであれば長期契約などである程度の賃料収入があったでしょうが、1泊2泊程度のホテルにとってロックダウンは大打撃で、実際に大きな値下がりを招いてしまいました。

逆に現在のように、訪日外国人観光客が増加している状況では、ホテル需要が高まり、運用収益の大幅な改善が見込まれます。

そのためホテル型は、景気や観光業の動向を読んで短期的な値上がり益を目指すタイプの投資対象と言えます。

商業施設型

商業施設型REITとは、ショッピングセンターや百貨店などの商業施設に投資するREITのことです。企業活動のための不動産という意味では、オフィス型と同じですが、商業施設型では、テナントの売り上げが賃料に連動する仕組みを採用するケースが多いため、景気によって家賃収入にも影響が出やすいという特徴があります。

そのため商業施設型は、オフィス型とホテル型の中間の特徴を持ったタイプと言えるかもしれません。

物流施設型

物流施設型REITとは、物流倉庫などの施設に投資するREITのことです。近年はAmazonや楽天などが不可欠な生活になっており、大型の物流倉庫の需要はどんどん高まっています。

物流倉庫は物資を保管するために長期の固定契約を結ぶことが多く、収益が安定しているという特徴があります。

ただし、長期の固定契約が終わりると、次の借り手が見つかるまで時間がかかるというリスクもあることは意識しておきましょう。

ヘルスケア型

ヘルスケア型REITとは、医療施設や高齢者向けの施設に投資するREITのことです。高齢化社会の日本において、今後ヘルスケア関連の施設は増えてくることが予想され、ますます需要が増える点はメリットですが、現時点では日本のヘルスケア型REITは1銘柄しかありません。

そのため、好きな銘柄を選べないといった点はデメリットと言えるでしょう。

以上がJ-REITの種類になります。その他にもそれぞれのREITを組み込んだ複合型のREITなども存在しており、投資家は分配金の利回りや投資の目的によってどのREITに投資するかを決める必要があります。

REITを選ぶ基準は人それぞれですが、一つ忘れてはいけないのは、日本は地震大国ということです。どの種類のREITであっても、不動産という実物資産に投資することは変わらないので、万が一に備えて、不動産の地域が分散されているREITを選ぶか、複数のREITを組み合わせて地域の分散を図るべきだと私は思っています。

現在のJ-REITの状況について

J-REITの概要が分かったところで、それでは現在J-REITは買い時なのかを考えていきます。

実は今年に入ってからのJ-REITの市場からの評価はとても悪いです。

実際に、他の資産クラスである「株式」「債券」などに比べても、ニュースになることが少なく、完全に蚊帳の外状態で、各J-REITの価格も軒並み下落しています。

この理由としては、

日銀の金融政策の変更によって金利上昇が上昇した場合、投資法人が支払う支払利息が増加してしまい、分配金に影響することが危惧されている
都心部でのオフィスビルの供給過多

が考えられます。

特に新築のオフィスビルの建設が増えている点は確かに問題で、最近の物価高や賃上げ要求によって、企業側の財務状況が悪化する中で、新築のオフィスビルにどれだけの需要があるのか、入れ物だけ出来上がって、中身はカラなんてことになってしまう恐れは十分に考えられます。

そのため、私としては今年「オフィス型」や「商業施設型」や「ホテル型」といった短期的に景気の影響を受けやすいJ-REITへの投資はおススメしておりません。

しかし、それ以外のJ-REITについては今年は仕込み時かとも思っています。

特に「住居型」のREITについては、先に触れたように景気に左右されにくい点がメリットのREITで、たとえ金融政策が変わろうとも、オフィスビルが供給過多でも、住居への需要には大きな影響はないのです。

そう考えると、価格が軒並み下落している現在はまさに仕込み時であり、今であれば安定した住居型で高利回りを実現することもできるのです。

実際に現在の住居系REITの平均利回りは3.5%を越えており、十分に魅力的な水準であるといえます。

なかなか現在のJ-REITに対する評価が変わるには時間がかかるかもしれませんが、REITの良いところは、不動産を利用する人がいる以上、ある程度固定の分配金を見込めるという点であり、分配金をもらいながら、評価が好転するのを待つという手もアリだと思っています。

J-REITを使って、コツコツと不動産投資を！

今回の記事では、J-REITの概要と現状について紹介しました。

現在のところ、市場のJ-REITに対する評価はあまりよくありませんが、住居型など長期的に安定した運用ができるJ-REITにとっては仕込み時だとも言えます。

何より、不動産投資の良い点は安定した賃料収入を得られる点にあり、J-REITも分配金という形で安定的な配当収入を得られる点がメリットなので、少しでも多くの分配金を得るために、少額でも早くからコツコツと積立投資を行うことが大切といえるでしょう。

株式や債券のようなメジャーな資産ではないJ-REITですが、不動産投資に少しでも興味がある方は普段の値動きに注目してみるのも良いかもしれません。

今回は「【平均利回り4%越え！】J-REITを活用して少額からの不動産投資！」について書きました。

記事の中で参考になる点があれば運用のヒントにしてみてください。